Перепланировкой жилого помещения считается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Как правило, перепланировку делают для увеличения жилой площади в квартире, объединяя или разъединяя несколько помещений.
В перепланировке квартир в основном участвуют две категории жилья: панельные типовые дома, где стены уже есть, и монолитные дома, где внутренних перегородок нет вообще.
Естественно, больше времени и средств затрачивается на перепланировку квартир в монолитных домах, так как вариантов планирования очень много. При покупке квартиры у вас уже есть план БТИ — планировка, которая была изначально сделана архитекторами дома.
Как отмечают эксперты, все изначальные планировки далеки от совершенства, так как проектировщик думает об архитектуре дома, фасадах, инженерных системах, соблюдении норм СНИП и САНПИН. Про интерьеры и планировку он не думает.
Перепланировка начинается в тот момент, когда вы решаете перенести или изменить перегородки, перенести с одного места на другое кухню или санузел, переоборудовать ванную комнату или даже просто сделать в другом месте дверь (в любом типе стен). Если вы захотите расширить жилую площадь за счет вспомогательных помещений (например, технической подсобки), это тоже будет считаться изменениями плана БТИ.
Перепланировка может касаться как квартиры целиком, так и отдельных жилых помещений. Технический проект предусматривает внесение полных или частичных изменений в перегородки и др. технические элементы. Законом определен перечень мероприятий, требующих согласование у профильных ведомств (статья 26 ЖК РФ). К таким работам относятся: расширение площади жилья за счет вспомогательных помещений; уменьшение размеров ванны и санузла; объединение балкона с кухней или лоджией и т.д. Планирование всех работ должно начинаться с подробного проекта и завершаться актом комиссии о допустимости планируемой перепланировки.
Cогласно данным поиска Яндекса, запрос «перепланировка» в мае 2018 года интересовал жителей Российской Федерации 10 559 раз. С учетом индекса региональной популярности, большая часть этих запросов приходится на Москву и Московскую область – 50 698 (или 141%) запросов, из них только на Москву — 40 477 или 150%. Второе место в этом рейтинге занимает Санкт-Петербург — 11 813 или 122%. Отметим, что популярность более 100%, означает, что в данном регионе существует повышенный интерес к этому запросу, ниже 100% — пониженный.
Вместе с «перепланировка» пользователи также искали:
перепланировка квартиры 67 933
узаконить перепланировку 17 374
согласование перепланировки 13 413
перепланировка помещений 13 225
перепланировка дома 11 050
перепланировка хрущевки 10 656
проект перепланировки 9 230
перепланировка нежилого 7 126
перепланировка 2018 7 105
перепланировка фото 6 738
перепланировка нежилого помещения 6 416
перепланировка жилых 6 413
Запросы, похожие на «перепланировка»:
квартира планировка 151 163
квартира дизайн 263 936
проект квартира 65 492
Если проследить динамику по запросу «перепланировка» в поисковой системе за последние два года (май 2016 — апрель 2018), то из графика видно, что:
— меньше всего россияне интересовались запросом «перепланировка» в поисковой системе Яндекс в мае 2016 г. (122516);
— наибольший интерес к этому запросу был в ноябре 2017 г. (233653) и феврале-марте 2018 г. (221022).
Как отмечают аналитики компании «Вира-АртСтрой», динамика рынка для Москвы выглядит похоже:
— меньше всего москвичи интересовались запросом в мае 2016 г. (32860) и июне 2017 (36083);
— наибольший интерес к этому запросу был в ноябре 2017 (122516) и феврале-марте 2018 г. (54362);
— в целом уровень запросов остается последний год на стабильно высоком уровне.
На графике ниже видна динамика запросов «стройматериалы», «дизайн интерьера», «ремонт квартир», «купить квартиру», «строительство», «перепланировка» с учетом региона (Москва) за два года (май 2016 — апрель 2018) и их взаимосвязь.
В ноябре 2017 года в Госдуме были приняты поправки в Жилищный кодекс России, ужесточающие контроль за планировкой квартир. Начиная с 14 февраля 2018 года в Москве действуют новые правила оформления перепланировки квартир. Согласовывать разрешено как предстоящие, так и уже завершенные работы.
Новые правила позволяют зарегистрировать изменения в планировке полностью онлайн. Зарегистрировать можно как план работ, так и уже завершенную перепланировку, во втором случае придется заплатить штраф. Если перепланировка нарушила нормы, владельца помещения обяжут провести новый ремонт и возвратить все в первоначальное состояние.
Согласно новым нормам, перепланировка не может затрагивать и изменять внешний вид дома. Мосжилинспекция теперь будет обследовать перепланируемые помещения на мансардах и чердаках. Согласно обновленному законодательству, в квартире нельзя создавать более одной антресоли. Антресоль не может занимать более 40% площади помещения, на ней нельзя устанавливать сантехнику, газовые и электрические плиты.
Перепланировочный беспредел, по мнению большинства экспертов, в Москве практически повсеместен. По оценкам экспертов, как минимум, 70% московских квартир подверглись перепланировкам в части конструктива или в части технического оснащения. Если принимать за перепланировку серьезные изменения, в том числе и грубые нарушения строительных норм, то таких вариантов, по экспертным оценкам, на рынке не более 10%. Если говорить о незначительных (с точки зрения собственника) изменениях, типа объединения санузла, число может превышать и 50%.
Точно оценить объем жилья с неузаконенной планировкой сложно: обойти все квартиры невозможно. Особенно много переделок в старом жилом фонде. В современных домах, где планировки изначально функциональны, такая ситуация встречается реже. Вторичный рынок жилья — рекордсмен по количеству объектов с неузаконенной перепланировкой. Как считают эксперты, примерно к каждому третьему объекту в данном сегменте здесь есть вопросы.
Основная цель переустройства— сделать жилье более комфортным, просторным, функциональным, исправить ошибки людей, проектировавших шестиметровые кухни и крохотные санузлы.
Как правило, незаконная перепланировка встречается в квартирах вторичного рынка и панельных новостройках массового сегмента. Монолитные новостройки сдаются со свободной планировкой, здесь собственники сразу имеют возможность организовать пространство по своему вкусу. Бизнес-класс и элитный сегмент – тоже монолитные и со свободной планировкой.
Самые распространенные варианты перепланировки в московских квартирах — объединение или разъединение санузлов, совмещение кухни с гостиной, снос перегородок, перенос и устройство дополнительных дверных проемов в стенах, совмещение лоджии с комнатой.
Многие делают перепланировки, следуя модным тенденциям, например, совмещая кухню и гостиную, где зонирование осуществляется за счет расстановки мебели. В домах старого жилого фонда кухня и гостиная изолированы друг от друга, и ряд собственников убирают перегородку или делают широкий дверной проем между этими двумя помещениями.
Когда собственник квартиры с незаконной перепланировкой и серьезными нарушениями, не подлежащими согласованию, захочет продать квартиру, сделать это получится по цене ниже рыночной. Такую квартиру невозможно будет продать ипотечным покупателям.
При этом сделанная в квартире перепланировка может быть и фактором, положительно влияющим на стоимость жилья — если она узаконена.
Если вы еще только задумываетесь о выборе квартиры, планировка которой более всего подойдет для увеличением количества комнат, стоит учесть, что лучшая планировка квартиры та, где меньше несущих стен, колонн и других элементов.
В серийных панельных домах практически все стены считаются несущими. Исключение — стены санузлов. Поэтому перепланировка в этих квартирах с увеличением количества комнат ограничена всего несколькими вариантами. Опытному дизайнеру они известны.
Количество окон должно быть не меньше, чем количество будущих комнат. Окна не должны идти по одной стене сплошным полотном, без простенков. В таком варианте создание нормальной перепланировки квартиры очень затруднительно.
Коммуникации, и, главное, стояки канализации ванной должны быть по возможности там, где планируется ванная и унитаз. Идеальный вариант ― когда санузлы при перепланировке квартиры остаются на своих местах.
Если в квартире газовая плита на кухне ― перенести ее нельзя. Изолированная прихожая — всегда лучше, чем смежная, например с гостиной. Коридоры неэффективно используют пространства. В планировке их должно быть как можно меньше.
В целом только профессиональные архитектор и дизайнер могут разработать проект перепланировки квартир.
