Содержание
Поручение президента России от 26 июня 2018 года №Пр-1076 о принятии исчерпывающих мер по финансированию и завершению строительства объектов недвижимости, создаваемых с привлечением денежных средств участников долевого строительства и не введенных в эксплуатацию в установленные сроки, не исполняется в полной мере из-за нехватки источников финансирования. К такому выводу пришли участники круглого стола «Защита имущественных интересов участников долевого строительства», который прошел в Государственной думе в октябре.
Напомним, что соответствующее поручение было дано Владимиром Путиным по итогам прямой линии с населением, в ходе которой к главе государства обратились дольщики из Липецка и Владивостока. Известно, что это были далеко не единственные группы участников долевого строительства, которые жаждали рассказать о своей проблеме президенту.
Впрочем, и двух обращений по прямой линии вполне хватило, чтобы Путин подписал свое поручение. Это был, безусловно, важный шаг в сторону решения застаревшей проблемы, которая аукнулась сотням тысячам наших соотечественников, получивших вместо долгожданных квартир мытарства и головную боль.
Проблемные объекты
«По итогам II квартала 2018 года на территории Российской Федерации насчитывается 880 проблемных объектов, это 90 617 заключенных договоров долевого участия и 34 085 граждан, которые пострадали от различных строительных компаний-застройщиков», — сообщили Федеральному агентству новостей в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.
Здесь, правда, стоит оговориться, что под «проблемными объектами» понимаются только те дома, строительство которых остановлено полностью и на неопределенный срок в связи с банкротством застройщика, и местные власти ищут новых инвесторов. Вернее, должны искать, разумеется. Однако и эта мера поддержки выполняется не полноценно.
Количество подобных объектов по всей России превышает заявленный объем недостроя на сайте Минстроя и ЖКХ РФ в разы. А ведь аналогичными признаками «проблемности» обладают объекты, не включенные в реестр зачастую по формальным основаниям. По таким объектам не составляются дорожные карты, а значит, по сути, никаких мер поддержки к таким объектам не применяется.
Типичный пример — 800-квартирный дом в Подольске на ул. Садовой, д.3, к.1 (ЖК «Московский»), о проблемах которого писал ФАН в материале от 29 июля. В реестр «проблемных» этот дом не включен, хотя задержка по его вводу составляет уже больше года. Примерно столько же на стройплощадке царит тишина.
С учетом того, что застройщик теперь называет новые сроки ввода: IV квартал 2019 года для первой очереди и III квартал 2020 года для второй, — то задержка составит почти три года. Если, конечно, стройка возобновится.
Да, по сравнению с недостроями десятилетней давности, такого рода опоздание покажется «детским». К тому же, застройщик никуда не исчез и не обанкротился. Но и у нынешних «проблемных» домов поначалу тоже все складывалось вроде бы неплохо, а в результате, по данным того же Минстроя, только в 17 субъектах РФ из 85 отсутствуют «проблемные» объекты.
В этой связи появляется необходимость составлять еще один реестр домов, находящихся, скажем так, в «группе риска» и в перспективе могущих пополнить список проблемных. Нельзя не заметить, что проблему стоит решать на самой ранней стадии — до того, как она приобретет глобальный масштаб и горе-дом составит компанию нынешним «десятилеткам».
Группа риска
Отметим, что на сегодняшний день государством принят набор мер, которые направлены на профилактику появления новых объектов в числе «проблемных» и в «группе риска». В июле текущего года в силу вступили поправки к закону о долевом строительстве, направленные на его совершенствование и систематизацию. Часть поправок начали действовать с 1 июля 2018 года, некоторые вступят в силу с 1 июля 2019 года.
«Появление механизма проектного финансирования и счетов эскроу позволят минимизировать риски и обеспечить гарантию сохранности вложенных средств в покупку жилой площади, — отмечают в Минстрое. — Возможность нецелевого расходования средств застройщиком сводится практически к нулю, что делает реальным недопущение появления новых обманутых дольщиков».
Данный механизм, действительно, является шагом в правильном направлении, хотя ряд экспертов пророчат, что он может привести к снижению темпов ввода жилья в стране. Но речь сейчас не об этом. Самый злободневный вопрос на сегодняшний день звучит так: как быть с теми домами, которые уже признаны «проблемными» или находятся в «группе риска»? Ведь к ним поправки не применяются. Собственно, этой теме и было посвящено президентское поручение, но ясности по ней пока нет.
«Правительство фактически переложило всю ответственность за решение проблем долевого строительства на регионы, — отмечает советник губернатора Ивановской области по проблемам дольщиков Екатерина Копылова. — Причем эта ответственность не подкреплена деньгами».
Об этом же говорили и на круглом столе в Госдуме 15 октября. Как в выступлениях, так и в его резолюции в негативном ключе упоминались слова из интервью главы Минстроя Владимира Якушева. Их стоит привести полностью.
«Органы власти не обязаны отвечать за достройку проблемного объекта. Любой дольщик — это соинвестор, он должен понимать риски и быть готовым разделить их со строительной компанией, — заявил министр. — Сегодня региональная власть добровольно решает проблемы обманутых дольщиков. Добросовестный налогоплательщик может задать вопрос: почему его налоги должны, допустим, идти не на благоустройство дворов, а на достройку жилья дольщика, который принял решение инвестировать в проект деньги добровольно?»
Формально, министр, может быть, и прав, но и возмущение участников круглого стола вполне обоснованно. Во-первых, дольщики тоже являются добросовестными налогоплательщиками. Есть и второй, еще более интересный нюанс, о котором Владимир Якушев не упомянул. Дольщики зачастую выступают инвесторами не только своих квартир, но и социальных объектов, строительство которых является прямой обязанностью муниципальных и региональных властей. Тех самых, что, по версии руководителя Минстроя, теперь по доброй воле включаются в решение проблем дольщиков. Но в итоге в споре о «социалке» в новых районах крайними становятся будущие жильцы.
«Лучше провиниться перед губернатором»
Показательна история с тем же строящимся объектом в Подольске по улице Садовой, 3. Как уже писал ФАН, это дом со встроенной поликлиникой. Понятно, что пользоваться этим медицинским учреждением будут не только жильцы дома, но и другие жители города. То есть те самые «добросовестные налогоплательщики». Вот только строительство осуществляется на средства дольщиков, которые купили квартиры именно в этом доме.
Впрочем, это далеко не единственный вклад дольщиков в социальное благоустройство Подольска. Так заместитель генерального директора компании-застройщика ООО «Главградострой» Андрей Никифоров на недавней встрече с дольщиками, оправдывая задержку со сроком сдачи дома, объяснял это тем, что «не подрассчитали силы», поскольку компания выполняла еще и другие социальные обязательства. Ею был построен детский сад в микрорайоне Шепчинки, а также выделялось жилье для переселенцев из ветхих домов.
На уточняющий вопрос корреспондента ФАН он заявил, что фактически и садик, и дома для переселенцев были построены на средства участников долевого строительства.
«Застройщиком осуществлялось строительство социальных объектов на основании заключенных с администрацией Подольского района договоров «О комплексном развитии застроенных территорий», — подтвердили ФАН в Главгосстройнадзоре по Московской области.
При этом в ведомстве отметили, что финансовые затраты застройщика на строительные работы, в том числе и на строительство социальных объектов, превысили сумму привлеченных от граждан денежных средств. Данный факт свидетельствует об использовании застройщиком в ходе строительства не только денежных средств участников долевого строительства, но и собственных средств.
Это заставляет несколько по-иному взглянуть на проблему, которая по привычке рассматривается как история взаимоотношений доверчивых дольщиков и недобросовестных застройщиков. В более широкой перспективе застройщик и сам оказывается, наряду с дольщиками, заложником обстоятельств, вызванных стремлением региональных и местных властей решить проблемы социальной инфраструктуры.
Но и власти тоже можно понять: лишних средств у муниципалитетов, да и региональных бюджетов не водится, а социальные объекты строить надо.
«Лучше бы мы провинились перед губернатором, чем теперь оправдываться перед дольщиками, которые не могут вовремя получить ключи от своих квартир», — вздохнул Андрей Никифоров в разговоре с ФАН.
«Кроме детсада, сдавайте дорогу»
Безусловно, нет ничего плохого в том, что застройщика нагружают еще и строительством социальной инфраструктуры, поскольку все жилые микрорайоны нуждаются в школах, детсадах и больницах. Только надо четко понимать, что средства, используемые застройщиком для строительства социальных объектов, — это в первую очередь деньги его клиентов. Иными словами, российские дольщики являются крупными инвесторами не только в свое жилье, но и в социальные объекты, которыми пользуются даже те, кто дольщиками не являются.
Поэтому проблемы с вводом жилья для участников долевого строительства автоматически ведут к проблемам со строительством социальной инфраструктуры. К слову, та поликлиника, что должна была открыться на улице Садовой в Подольске еще год назад, до сих пор не функционирует.
Еще более показательный пример в разговоре с ФАН привела юрист Яна Вашанова, занимающаяся защитой прав дольщиков в Ленинградской области.
«На стадии выдачи разрешений на строительство ЖК «Радужный» в городе Всеволожске Ленинградской области на застройщика не был возложен тот объем инфраструктуры, который по каким-то невероятным и совершенно незаконным основаниям был затем возложен на него на стадии ввода объекта в эксплуатацию», — рассказала Вашанова.
На стадии выдачи разрешения на строительство застройщик был обязан возвести в застраиваемом квартале лишь детский сад и физкультурно-оздоровительный комплекс. Однако, когда на совещании в январе 2017 года участники строительства задались вопросом, почему не вводятся объекты высокой готовности, заместитель главы правительства Ленинградской области заявил, что не введет дома, пока не будет построена еще и дорога, а также запроектирована школа — и, к тому же, переделан весь проект планировки территории.
Итог, по словам юриста, получился печальный.
«Стройка подвисла. В силу того, что деньги дольщиков были потрачены на строительство дороги и неоднократное перепроектирование, до сих пор нет ни домов для дольщиков, ни встроенно-пристроенных к ним садика и ФОКа для всех остальных жителей микрорайона, ни любых других улучшений соцкультбыта», — отметила Вашанова.
Без помощи Центра не обойтись
Словом, защита дольщиков есть защита инвесторов. Но с этой защитой пока все складывается не очень гладко. В Минстрое говорят, что ими предлагается ряд механизмов, позволяющих регионам эффективно решать проблемы обманутых дольщиков. Среди них — передача федеральных земель для застройки. При этом речь идет об участках с готовыми коммуникациями.
«Сейчас на федеральном уровне решается вопрос о безвозмездном выделении инвестору земли в качестве компенсации за потраченные деньги на достройку жилья по договорам долевого строительства», — пояснила Екатерина Копылова.
По ее словам, в Иванове есть такие застройщики, готовые взять два проблемных объекта в обмен на землю. Но, оговаривается она, в обоих случаях на окончательное завершение работ требуются совсем скромные суммы — порядка 10 млн рублей.
С домами в меньшей степени готовности ситуация сложнее, но сам по себе факт интереса застройщиков достраивать дома для дольщиков в обмен на землю, безусловно, вызывает сдержанный оптимизм. Екатерина Копылова видит в этом единственный плюс от того, что проблемы дольщиков переложили на регионы.
«Властям на местах легче разобраться с проблемами по каждому незавершенному объекту, включая и нарушения закона, если такие там были, — подчеркнула собеседник ФАН. — Если, конечно, они искренне в этом заинтересованы».
По мнению же участников круглого стола, без помощи федерального центра в этом вопросе все равно не обойтись. Хотя некоторые эксперты скептически относятся к такой идее, напоминая, что Бюджетным кодексом не предусмотрена возможность финансирования достройки проблемных домов.
«Если бы имелась возможность помочь дольщикам за счет федерального бюджета, я бы первый аплодировал такому решению. Но таких денег там не предусмотрено», — заявил ФАН первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Александр Сидякин.
По расчетам депутата, на достройку проблемных домов необходимо порядка 500 млрд рублей. Источником средств он называет Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства (Фонд дольщиков), формируемый за счет отчислений застройщиков. Но сам же Сидякин признает: нынешних средств недостаточно, поскольку фонд пока располагает только 50 миллиардами, то есть лишь одной десятой от требуемой суммы.
На круглом столе предложили принять федеральную целевую программу, предполагающую докапитализацию Фонда дольщиков и выделение в него адресных субсидий из федерального бюджета на каждый проблемный объект. Однако, чтобы такое было возможно, необходимо принять соответствующий закон, который внес бы поправки в Бюджетный кодекс, предусматривающие выделение средств на решение проблем дольщиков.
Кроме того, на круглом столе предлагались поправки в федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», позволяющие при банкротстве застройщика сразу запускать механизмы по достройке этого дома.
Саботаж?
Поднимался и вопрос с признанием объектов «проблемными». Многие участники говорили, что, по славной российской традиции приуменьшать «масштабы бедствия», соответствующие структуры всячески воздерживаются от признания объектов «проблемными».
«В Ленинградской области, — говорит Яна Вашанова, — по официальной статистике, — 1236 обманутых дольщиков, то есть тех, кто включен в реестр, и только 12 проблемных объектов. Это смешно, такая цифра может озвучиваться лишь с целью закрыть глаза на проблему. Только в ЖК «Радужный» у нас свыше двух тысяч дольщиков, которые не могут въехать в свои квартиры, хотя должны были получить их еще несколько лет назад».
Словом, с выполнением президентского поручения дело пока стопорится в силу ряда объективных и субъективных причин. Екатерина Копылова даже категорично говорит о «саботаже» со стороны федеральных структур.
Впрочем, вопрос не столько в причинах, сколько в последствиях. Отсутствие решения здесь в целом бьет по строительной отрасли. Невыполнение президентского поручения №Пр-1076 создает дополнительные сложности в исполнении другого, еще более важного поручения главы государства. Напомним, в послании Федеральному собранию 1 марта Владимир Путин поставил задачу увеличить объемы строительства жилья с 80 до 120 миллионов квадратных метров в год. А что мы имеем сейчас?
По данным Минстроя, за 9 месяцев текущего года в строй было введено 39,2 млн кв. м жилья, что на 1.1% меньше аналогичного показателя за прошлый год. Но что примечательно: ввод многоквартирных домов упал (по другому не скажешь) на целых 17,6%. Просто произошел скачок на 22% индивидуального домостроения, который эксперты объясняют «дачной амнистией».
При этом все понимают, что индивидуальное строительство не может стать драйвером для той «амбициозной, но абсолютно реалистичной», по выражению российского президента, цели, которая поставлена перед страной. Тогда как форсированная достройка жилья, которое строилось, да не достроилось на средства дольщиков, как раз таким драйвером стать может. Это, с одной стороны, позволит восстановить социальную справедливость, а с другой — решить те задачи по наращиванию объемов строительства жилья, которые поставлены президентом.
«Если Владимир Владимирович в своем следующем послании Федеральному собранию четко обозначит предельные сроки достройки проблемных домов, — резюмирует Екатерина Копылова, — тогда решение это проблемы пойдет быстрее и вдохнет жизнь в нашу строительную отрасль».
